Verzekeringen voor een bouwproject zijn een ingewikkeld gegeven. Er bestaat niet zoiets als dé bouwverzekering. Je moet je weg zoeken in een patchwork aan verzekeringsoplossingen met een heleboel verplichtingen, overlappingen en uitsluitingen.
Jarenlang was enkel de architect wettelijk verplicht om zijn beroepsaansprakelijkheid te verzekeren. Sinds 2018 zijn, voor woningbouw, naast de architect ook de stabiliteitsingenieur en de aannemers verplicht zich te verzekeren. Deze verzekering is evenwel beperkt voor werken die raken aan de stabiliteit, soliditeit en waterdichtheid. De aansprakelijkheid moet meteen voor 10 jaar verzekerd worden.
Aanvullend zijn het enkel de dienstverleners (architecten, interieurarchitecten, EPB-verslaggevers, landmeters, ...) die ook verplicht zijn zich te verzekeren voor niet woningbouw, alsook voor alle andere beroepsfouten dewelke buiten de tienjarige aansprakelijkheid vallen.
Bij woningbouw bepaalt de wet dat er bij de aanvang van de werken een verzekeringsattest voor de tienjarige verzekering moet worden afgeleverd. Het is de architect die er moet op toezien dat alle partijen zich tijdig verzekerd hebben.
Dit wat betreft de wettelijk verplichte verzekeringen.
Om bijkomende risico's uit te sluiten kan je als bouwheer extra verzekeringen afsluiten.
Een interessante formule is de ABR-verzekering. ABR is een letterwoord dat staat voor ‘alle bouwplaatsrisico’s’.
Alle bouwplaatsrisico’s?
Een ABR-verzekering dekt in eerste instantie de materiële schade aan de werken, technische installaties en bouwmaterialen. In geval van een verbouwing kan je de dekking uitbreiden tot het bestaande gebouw. Als je werkt met een voorlopige en een definitieve oplevering, kan de optie ‘uitgebreide onderhoudsdekking’ interessant zijn. Die dekt schade, aangebracht door aannemers tussen de voorlopige en definitieve oplevering of eventueel zelfs één of twee jaar langer. Ga altijd na welke vrijstelling je zelf moet betalen en welke risico’s uitgesloten zijn. Professionele fouten zijn bv. dikwijls niet standaard gedekt. Dat betekent een fikse lacune in je dekking, zodat je daarvoor beter een bijpremie betaalt.
Desgewenst kan je de ABR-polis in tweede instantie aanvullen met een dekking tegen schade aan buren, toevallige voorbijgangers en andere derden. In vakjargon is dat de ‘burgerlijke aansprakelijkheid’. Normaal zijn je bouwpartners daarvoor verzekerd, maar hun verzekering komt alleen tussenbeide als zij een fout hebben begaan en er daardoor schade is berokkend. Voor zogenaamde foutloze schade (burenhinder) zal je zelf moeten opdraaien. Die kan je verzekeren via dit tweede luik van de ABR-verzekering. Het overwegen waard als de kans reëel is dat de werken op de werf schade kunnen berokkenen aan de buren, zonder dat daar meteen een fout van iemand aan ten grondslag ligt. Wij denken dan bv. aan een verbouwing van een rijwoning of de bouw van een nieuwe woning tegen een bestaande muur. In dergelijke gevallen zal de verzekeringsmaatschappij je normaal vragen om op voorhand een plaatsbeschrijving op te maken.
Wie sluit de ABR-verzekering het best af?
De ideale oplossing is dat in een ABR-verzekering alle bouwpartners verzekerd zijn. In geval van schade komt de verzekering dan sowieso tussen en is er geen speurtocht naar de schuldige nodig, die dikwijls toch alleen maar tot ruzie en discussie leidt. Vandaar dat je de ABR-verzekering het best zelf afsluit. Als je het overlaat aan de algemene aannemer, zal die de kostprijs toch aan jou doorrekenen, waarschijnlijk nog eens verhoogd met btw. De vraag is ook of hij de premie wel heeft betaald. Bovendien heb je dan geen zicht op de precieze dekking en op wie er allemaal verzekerd is, tenzij je daarover spijkerharde garanties op papier eist. Meestal is bijvoorbeeld de facultatieve dekking tegen foutloze burenhinder niet gedekt, omdat dit eigenlijk geen probleem is van de aannemer maar wel van de bouwheer. Bij problemen ben je dan de klos, zeker als je dacht dat alles netjes geregeld was. Bij gesplitste aanneming wordt de verzekeringspuzzel compleet onoverzichtelijk en erg duur als elke aannemer zijn eigen ABR-polis moet afsluiten. Bovendien zit je dan eens te meer met het hierboven al vermelde probleem van de opeenvolgende opleveringen en risico-overdrachten.
Als je zelf de polis afsluit, heb je de handen vrij om mogelijke problemen aan te pakken. De verzekeringsmaatschappij betaalt je waar je recht op hebt, en je beslist zelf aan wie je de herstellingswerken toevertrouwt. Aan de aannemer die de werken oorspronkelijk heeft uitgevoerd? Of heeft die het vertrouwen beschaamd en neem je liever een andere aannemer onder de arm?
De kostprijs van een ABR-verzekering hangt af van de waarde van de te verzekeren werken en de omvang van het risico, dus ook van de extra dekkingen die je wil.
Andere verzekeringen
Om af te ronden nog dit. Wees alert als je zelf werken wil uitvoeren, al dan niet geholpen door vrienden of familieleden. Als jou of hen iets overkomt, is dat niet gedekt door een ABR-verzekering. Voor jezelf kun je normaal een extra dekking ongevallen privéleven afsluiten in je gezinspolis. Voor je onbezoldigde helpers zal je op zoek moeten naar een gepaste ongevallenverzekering. Neem dat niet te licht op, want ongevallen op de werf zijn funest voor zelfs de meest hechte vriendschaps- of familiebanden.
Informeer ook bij je makelaar of verzekeringsmaatschappij hoe het zit met de brandverzekering als je verbouwingswerken laat uitvoeren aan je bestaande woning.
03 OKTOBER 2016
Auteur: Colette Demil & Staf Bellens
