Werken met een architect

Kies een architect


De eenvoudigste manier om een architect te kiezen is de telefoongids raadplegen of surfen op het internet. De kans dat u de architect van uw dromen vindt wordt echter groter als u grondiger te werk gaat.

 

Informeer bij familieleden, vrienden, kennissen, collega's en vaklui naar hun ervaringen met hun architect. Doorblader tijdschriften en andere publicaties. Hou uw ogen open als u de baan op gaat en bel eventueel aan als u een woning ziet die u bevalt om de naam van de architect te vragen. U kunt ook deelnemen aan initiatieven ter promotie van kwaliteitsvolle architectuur zoals 'Mijn Huis, Mijn Architect' en 'De Vlaamse Renovatiedag'.

 

Een andere vraag die u zich moet stellen is of u met een groot architectenbureau of met een individueel werkende architect aan de slag wil. Een bureau kan zelf voor meer onderdelen instaan, terwijl een individuele architect voor een persoonlijker contact kan zorgen. Kiezen voor een architect uit de streek kan ook voordelen hebben aangezien die de regio beter kent.

 

De goede vertrouwensrelatie is alleszins de beste garantie voor een geslaagd project. Neem daarom de nodige tijd om de architect te kiezen die het best bij u en het voorziene project past.
 

 

Een eerste gesprek

 
Meestal is dit vrijblijvend maar dat is geen regel. Het is dus raadzaam van bij de aanvang de eventuele vergoeding van bepaalde prestaties aan te kaarten. Een eerste gesprek is een goede manier om kennis te maken en standpunten toe te lichten en te vergelijken.

 

Geef uw architect zoveel mogelijk informatie. Hoe duidelijker u uw leefgewoonten en verwachtingen meedeelt, hoe beter de architect later zijn voorontwerp volgens uw wensen kan opmaken.

 

Het kan gebeuren dat u na een eerste gesprek met twijfels blijft. In dat geval staat het u vrij een andere architect te raadplegen.

Het contract


Alvorens de architect met een volledige opdracht te belasten kunt u een overeenkomst sluiten voor een haalbaarheidsonderzoek, al dan niet met een voorafgaand onderzoek van de stedenbouwkundige mogelijkheden, een eerste kostenraming of zelfs voor een ontwerpvoorstel. Dit kan een afzonderlijke opdracht zijn, vastgelegd in een precontract.

 

De architect gaat dan in die fase al na of uw wensen budgettair en stedenbouwkundig wel haalbaar zijn, om u nutteloze kosten en tijdverlies te besparen.

 

Als u het eens bent over zijn taak en honorarium, legt u de samenwerking met de architect vast in een contract. Het contract is een belangrijk document en bewijsstuk bij een mogelijke conflictsituatie. Stel het dus duidelijk en ondubbelzinnig op en som ieders rechten en plichten zo volledig mogelijk op.

 

Naast de algemene zaken, zoals de volledige identiteit van beide partijen en de gegevens van de bouwplaats en het project staat in het contract vermeld welke taken u van de architect mag verwachten, welk honorarium hij hiervoor aanrekent en welke de betalingsmodaliteiten zijn.

 

Als u een budget in het contract opneemt, let er dan wel op of de btw en het ereloon al dan niet in dit bedrag zijn inbegrepen. Drastische overschrijding van het voorziene budget moet door de architect worden gesignaleerd van zodra hij dit vermoedt. Indien er veel aanpassingen aan de plannen of het budget gebeuren, kan een wijziging van de architectenovereenkomst worden overwogen.

Het ereloon


Voor het ereloon van de architect bestaan geen vaste tarieven. Om achteraf discussie te vermijden maakt u daarover best van in het begin duidelijke en sluitende afspraken. Voor elke opdracht aan de architect moet over het ereloon onderhandeld worden, rekening houdend met de taken en de omvang van de opdracht.

Een vrije onderhandeling over de overeenkomst voor de architectenopdracht is de regel. Wel is de architect wettelijk verplicht minstens de stedenbouwkundige aanvraag op te maken en controle uit te oefenen op de uitgevoerde werkzaamheden.

Het ereloon kan op verschillende manieren bepaald worden. Het kan berekend worden als percentage van de waarde van het uitgevoerd werk; het kan een forfaitair bedrag zijn; er kan een uurvergoeding overeengekomen worden … of u kunt een combinatie van deze mogelijkheden afspreken.

De betaling van het ereloon gebeurt naarmate de werken vorderen en zoals in het contract wordt opgenomen. De hiernavolgende verdeling is een mogelijkheid:

 

  • een overeengekomen voorschot, eventueel voor voorafgaande prestaties, opmeting e.d.
  • 20% bij het overhandigen van het definitief voorontwerp
  • 20% bij het overhandigen van de aanvraag voor de stedenbouwkundige vergunning
  • 20% bij het overhandigen van het aanbestedingsdossier voor de aannemers
  • 30% naarmate de werken vorderen
  • het saldo bij de voorlopige oplevering

Het takenpakket van de architect


De rol van de architect is niet beperkt tot het tekenen van bouwplannen en controleren van uitgevoerd werk maar omvat ook praktische begeleiding doorheen het bouwproces.
 

 

Het voorontwerp

 

Een ontwerp is zelden meteen raak. Dikwijls moet een idee enige tijd bezinken of rijpen, zowel bij u als bij de architect.

 

Een goed doordacht voorontwerp is van essentieel belang. Het vormt namelijk de basis van alles wat volgt. Neem dus de tijd om het grondig te evalueren. Dit is het geschikte moment om nog bij te sturen. Wijzigingen doorvoeren tijdens latere fases van het bouwproces kan de werken vertragen en de kosten doen oplopen.

 

Er kunnen een aantal verschillende voorontwerpen gemaakt worden, in de praktijk dikwijls beperkt tot maximum drie. Als u een maquette van het voorontwerp wenst, mag de architect voor deze prestatie een bijkomende vergoeding aanrekenen.

 

In die fase beschikt u best al over een onderzoek naar de bodemstabiliteit en een correcte opmeting en uittekening van het perceel of de bestaande toestand van een gebouw. Dit kan problemen in een latere fase vermijden.

 

 

De aanvraag van de stedenbouwkundige vergunning

 

Op basis van het goedgekeurde voorontwerp stelt de architect het dossier samen voor de stedenbouwkundige aanvraag. Het dossier voor de aanvraag omvat o.m. alle wettelijk vereiste officiële formulieren; een situatieplan in de gemeente; een correct inplantingplan; de grondplannen, doorsneden en geveltekeningen; de vereiste foto’s van het terrein of de bestaande toestand; de aansluiting op openbare leidingen van de nutsvoorzieningen en de nodige informatie over bouwmaterialen en -technieken.

 

U moet het dossier indienen bij de gemeentelijke overheid. De termijn waarbinnen de gemeente moet beslissen over de stedenbouwkundige aanvraag is bepaald.
 

 

Het uitvoeringsdossier

 

Wanneer u de stedenbouwkundige vergunning hebt ontvangen, maakt de architect een uitvoeringsdossier op. Dit dossier omvat niet alleen de uitvoeringsplannen en de nodige bijpassende detailtekeningen maar ook een bestek (of lastenboek of technische beschrijving) en eventueel een samenvattende of gedetailleerde opmetingstaat.
Aan de hand van het uitvoeringsdossier kunnen de aannemers een nauwkeurige en gedetailleerde offerte opstellen. Dring er bij de aannemers op aan een gedetailleerde offerte op te maken met vermelding van alle eenheidsprijzen.

 

Eventueel samen met u controleert de architect of de offertes van de aannemers volledig zijn en of zij beantwoorden aan de plannen en de bestekken. Hij adviseert u over de beste keuze.

 

De meeste architecten stellen ook aannemers voor waarmee ze eerder al samenwerkten. Ze kennen hun vakbekwaamheid en werkwijze. Let er wel op dat de architect op elk moment geacht wordt uw belangen te verdedigen en dus onafhankelijk van de aannemer moet zijn. U kan de lijst met door de architect voorgestelde aannemers eventueel ook aanvullen.
 

 

Controle op de bouwplaats

 

Eenmaal het aannemingscontract getekend is, kunnen de werken echt van start gaan. De architect is wettelijk verplicht uitgevoerde werken te controleren. Dit betekent dat hij geregeld de uitgevoerde werken van de aannemer inspecteert, zijn aandacht vestigt op eventuele uitvoeringsfouten en samen met hem eventuele problemen voorkomt en deze desnoods oplost. De architect controleert ook het tijdschema van de werken indien daar met de aannemer(s) is over overeengekomen. Hij gaat ook na of de materialen overeenstemmen met de vereisten van het lastenboek.
De architect legt alles vast in een werfverslag met vermelding van datum en uur van de werfbezoeken, met een bondige commentaar. Het is een goede gewoonte dat alle betrokken partijen dit verslag op de werfvergadering ondertekenen.
Wanneer de architect niet beantwoordt aan de verwachtingen die geformuleerd zijn in de architectenovereenkomst, kunt u hem voor gebeurlijke gebreken verantwoordelijk stellen maar beter wijst u hem bij gebrekkige uitvoering van zijn taak schriftelijk op zijn controleplicht.
 

 

De bouwwerf begeleiden tot de oplevering

 

Eenmaal de werkzaamheden beëindigd zijn, kunnen ze worden opgeleverd. De aannemer moet om de oplevering verzoeken. Als de wet-Breyne van toepassing is of als dit contractueel zo is bepaald, gebeurt de oplevering in twee fasen, een voorlopige en een definitieve oplevering.

 

De aannemer kan de voorlopige oplevering vragen zodra hij oordeelt dat hij de aanneming beëindigd heeft of normale bewoning mogelijk is. Samen met uw architect gaat u na of alle werken uitgevoerd zijn volgens de vereiste kwaliteitsnormen. Wanneer prijsaanpassingen en de prijs van eventuele meerwerken niet eerder werden besproken en vastgelegd, worden deze op dat moment ook kritisch doorgelicht. Van de oplevering wordt een proces-verbaal opgemaakt op datum, dat door alle partijen wordt ondertekend. Als er geen tevredenheid is over het geleverde werk, kan de oplevering ook voorwaardelijk zijn of compleet geweigerd worden.

 

Voorwaardelijke weigering houdt in dat alle eventuele gebreken die u vaststelt binnen een op dat moment vast te stellen termijn door de aannemer moeten hersteld worden, eventueel met een daaraan gekoppelde waarborgsom.

 

Opgelet: als u de woning zonder voorbehoud betrekt, kan dat beschouwd worden als een onvoorwaardelijke stilzwijgende aanvaarding van de voorlopige oplevering.
Na verloop van een bepaalde termijn, bijvoorbeeld één jaar na de voorlopige oplevering, volgt de definitieve oplevering. De definitieve oplevering kan stilzwijgend verlopen of gepaard gaan met een laatste bezoek aan de woning waarbij nog eventuele onvolkomenheden en gebreken die tijdens dat jaar zichtbaar zijn geworden, kunnen worden vastgesteld en verholpen.

Wat als het even mis gaat?


De meeste bouwheren kijken tevreden terug op de realisatie van het huis van hun dromen. Toch kunnen tijdens het bouwen altijd problemen, vergissingen en teleurstellingen opduiken.

 

 

Wat als er jaren na het bouwproject tekortkomingen opduiken?

 

Zichtbare gebreken moet u uiterlijk bij de voorlopige oplevering meedelen. Vanaf de voorlopige oplevering is de architect wel nog tien jaar aansprakelijk voor de door hem gemaakte fouten in het ontwerp en in de controle op de werken. De aannemer van zijn kant is tien jaar aansprakelijk voor de uitvoering van het werk en voor voorheen onzichtbare gebreken in de materialen en de verwerking van die materialen.

 

De tienjarige aansprakelijkheid dekt echter niet alles. Ze geldt enkel als de fouten niet zichtbaar waren bij de oplevering of als ze uitdrukkelijk vermeld werden in het proces-verbaal van de oplevering. In principe dekt ze enkel fouten die de algemene veiligheid van de woning of belangrijke delen ervan in gevaar brengen. Fouten in de afwerking hebben meestal niet dergelijke verreikende gevolgen en vallen daardoor grotendeels buiten de tienjarige aansprakelijkheid.

 

 

Wat als ik het contract met de architect wil verbreken?

 

Als de voorontwerpen totaal niet beantwoorden aan uw verwachtingen, kunt u de samenwerking met de architect beter al in deze fase stopzetten en hem vergoeden voor de geleverde prestaties.
Wil u de samenwerking beëindigen na het ondertekenen van het contract, dan moet u naast de geleverde prestaties mogelijk ook een schadevergoeding voor eenzijdige contractbreuk betalen.
Opgelet: indien u de overeenkomst verbreekt moet u voor de verdere opvolging van het bouwproject een andere architect aanstellen.
Als u tijdens het bouwproces gefundeerde bedenkingen hebt bij de werkwijze van uw architect kunt u de Orde van Architecten daarvan op de hoogte brengen. De Orde behandelt eventuele klachten op een discrete en objectieve manier.

 

 

Stap ik naar de rechtbank als ik niet tevreden ben over mijn bouwpartners?

 

Om lange en dure juridische procedures te voorkomen, bestaat de Verzoeningscommissie Bouw.

 

De commissie fungeert niet als rechtbank. Bij eventuele geschillen stelt ze een deskundige aan (een architect, aannemer of ingenieur) die het probleem ter plekke bestudeert. Op basis van dit bezoek formuleert hij een voorstel tot verzoening.