Als je een woning met erfgoedwaarde koopt, moet je in bepaalde gevallen rekening houden met een aantal specifieke spelregels. Dat is het geval als de woning op de vastgestelde inventaris van bouwkundig erfgoed staat, als ze beschermd is als monument of als ze deel uitmaakt van een beschermd stads- en dorpsgezicht. Daarnaast kunnen ook andere erfgoedregelingen regels opleggen, zoals archeologische zones, maar daar gaan we hier niet verder op in.
Welke gevolgen heeft een opname in de inventaris van onroerend erfgoed? Bij een verkoop geldt een informatieplicht voor de verkoper en de notaris. Zij moeten jou als koper vertellen dat de woning op de vastgestelde inventaris staat. Voor dergelijke woningen kan je eventueel een afwijking op de epb-reglementering krijgen als die de erfgoedwaarde in het gedrang dreigt te brengen. Zonevreemde gebouwen op die inventaris kunnen ook gemakkelijker een nieuwe functie krijgen. Als je bv. een hoeve in landbouwgebied koopt, hoeft die niet per definitie een agrarische functie te behouden. Tot slot is het minder evident om een dergelijke woning te slopen. Als de gemeente een sloopvergunning uitreikt, moet ze namelijk motiveren dat ze rekening heeft gehouden met de erfgoedwaarde.
Beschermd monument
Een bescherming als monument gaat verder. Om te beginnen geldt opnieuw een informatieplicht bij de verkoop. Als eigenaar moet je een monument behouden. Dat wil zeggen dat je het niet mag beschadigen of vernielen, en dat je tijdig onderhouds-, herstellings- en instandhoudingswerken moet uitvoeren. Slopen is slechts in uitzonderlijke gevallen mogelijk. Verbouwen of veranderen mag wel, zij het met bepaalde beperkingen. Als het gaat om werken waarvoor je een vergunning nodig hebt, zal de gemeente het advies van Onroerend Erfgoed vragen. Dat agentschap zal nagaan of de werken de erfgoedwaarde niet in het gedrang brengen. Werken waarvoor geen vergunning is vereist maar die de erfgoedwaarde kunnen schaden of verstoren, mag je alleen uitvoeren mits een voorafgaande schriftelijke toestemming. Die toelating moet je aanvragen bij het agentschap Onroerend Erfgoed of eventueel bij de gemeente indien die erkend is als erkende erfgoedgemeente.
Beschermd stads- of dorpsgezicht
Een woning kan ook deel uitmaken van een beschermd stads- of dorpsgezicht. In dergelijke zones heb je een toelating nodig voor ingrijpende werken. Ook in een beschermde archeologische site of op een locatie die is opgenomen in de vastgestelde inventaris van archeologische sites moet je rekening houden met beperkingen. Daar moet je in sommige gevallen een archeologische nota laten opmaken als je een vergunning aanvraagt. Verder zijn er nog beschermde cultuurhistorische landschappen, maar daarmee kom je normaal niet in contact, omdat die zones weinig bebouwd zijn.
Voor meer details kan je terecht op www.onroerenderfgoed.be. Op https://beschermingen.onroerenderfgoed.be kan je via een simpele zoekopdracht nagaan of een bepaald perceel tot een bescherming behoort en het bijhorende beschermingsbesluit bekijken. Een overzicht van al het beschermde erfgoed in Vlaanderen krijg je op de online kaart https://geo.onroerenderfgoed.be.
Financiële tussenkomsten
Bij de aankoop van een beschermd monument betaal je slechts de helft van de registratierechten (officieel: kooprechten). Voorwaarde is wel dat je de andere helft investeert in het behoud of de herwaardering van het pand.
Voor werken die de erfgoedwaarde van beschermde monument vrijwaren of ten goede komen, kan je premies krijgen. Met de standaardprocedure kan je jaarlijks 40% van de kostprijs van de werken krijgen met een plafond van 25.000 euro, btw inbegrepen. Je mag aparte aanvragen indienen voor werken aan het exterieur en voor werken aan het interieur. Je mag werken ook spreiden over bv. twee jaar en per jaar een aparte premieaanvraag indienen. Je mag beginnen met de werken nadat de aanvraag is goedgekeurd en de premie wordt uitbetaald nadat de werken zijn voltooid.
Met de bijzondere procedure dien je een aanvraag in voor een uitgebreid pakket werken. Als je aanvraag wordt goedgekeurd, krijg je als premie 40% van de kostprijs zonder maximumbedrag. Hou er wel rekening mee dat deze aanvragen op een wachtlijst belanden en dat de goedkeuring al snel enkele jaren op zich laat wachten.
Als je zelf werken uitvoert, kan je voor beide procedures een forfaitaire premie aanvragen. Voor de berekening daarvan is een lijst met vaste bedragen per soort werk vastgelegd.
Als je een premie ontvangt, heb je ook recht op een belastingvermindering indien de werken slaan op van buiten zichtbare delen van het gebouw of indien het gebouw publiek toegankelijk is. Je moet de premie aftrekken van de kostprijs van de werken. Na die aftrek mag je de helft van het resterende bedrag aangeven in de personenbelasting, met een plafond van 39.150 euro voor het inkomstenjaar 2017. Op dat aangegeven bedrag krijg je een belastingvermindering van 30%.
Voor alle duidelijkheid: bovenstaande zaken gelden alleen voor beschermde monumenten, dus niet voor woningen die in de vastgestelde inventaris van bouwkundig erfgoed zijn opgenomen.
Enkele tips
Als je plannen hebt om een beschermd monument te verbouwen of aan te passen, bespreek je die het best met de provinciale dienst van het agentschap Onroerend Erfgoed om ontgoochelingen te voorkomen. Zo mag je in heel wat gevallen niet raken aan de oude indeling. Je mag dan bv. van twee kleine kamers niet één grote maken. Als enkele balken aangetast zijn, mag je ook niet altijd zomaar alle andere balken en de hele vloer vervangen.
Neem een architect onder de arm die al ervaring heeft met erfgoed, een goed contact onderhoudt met de daarvoor bevoegde ambtenaar in de gemeente en de subsidieregeling en voldoende onderlegde aannemers kent. Belangrijk is dat hij met jou meedenkt en jouw belangen verdedigt, onder meer door aanvaardbare voorstellen te doen aan de dienst Onroerend Erfgoed.
Foto: ANTWERPEN - Snijdershuis (Agentschap Onroerend Erfgoed)
26 SEPTEMBER 2017
Auteur: Colette Demil & Staf Bellens
