BTW-tarief 6% voor sloop en heropbouw op het hele Belgische grondgebied: de spelregels uitgelegd

De beslissing kwam er hoofdzakelijk om twee redenen. Enerzijds hoopt de regering hiermee de economie te versterken, en anderzijds wil de regering hiermee een sociaal woningbeleid nastreven. Door te focussen op de afbraak en heropbouw zal de maatregel bovendien ook een positieve ecologische impact hebben.

De nieuwe tijdelijke maatregel betreft de afbraak van een gebouw en de daarmee gepaard gaande heropbouw van één of meerdere woningen die beide op hetzelfde kadastraal perceel gelegen zijn. Dit is het geval voor woningen waarvoor de belasting opeisbaar is tussen 1 januari 2021 en 31 december 2022. Dit betekent dat de factuurdatum van de werken bepaalt of de regel van toepassing is of niet. De datum van vergunning is dus niet van belang. Dat betekent dus ook dat projecten die al opgestart of gedeeltelijk uitgevoerd zijn nog van de maatregel kunnen genieten. Er zal wel geprobeerd worden om misbruiken tegen te gaan. Daarom zal bij projecten waarvan een vergunning wordt aangevraagd vanaf 1 juli 2022, slechts 25% van het uitvoeringsbedrag aan 6% BTW kunnen gefactureerd worden, tenzij kan aangetoond worden dat een groter deel van de werken werd uitgevoerd voor 31 december 2022. 

De maatregel is niet van toepassing voor collectieve huisvestingsvormen zoals bejaardentehuizen.

De voorwaarden leggen niet vast dat het gesloopte gebouw op zich een woning is, maar wel dat het ten minste een gebouw moet zijn met een significante omvang, die in verhouding moet staan tot de opgerichte woning.

De sloop moet in principe betrekking hebben op een volledig gebouw (woonhuis, loods, kantoorgebouw,…). Maar toch wordt een ingrijpende verbouwing van een oud gebouw, waarbij de werken niet in aanmerking komen voor de toepassing van het verlaagd BTW-tarief bij renovatie, voor de toepassing van deze regeling wel gelijkgesteld met de afbraak en heropbouw van een gebouw. Dit heeft als gevolg dat woningen die nu geherkwalificeerd werden naar 21% BTW, wegens te weinig bestaande en behouden dragende muren of oppervlakte, nu zullen kunnen genieten van het 6% tarief.

De afbraak van een gebouw en de daarmee gepaard gaande heropbouw van een woning vereist niet dat beide op exact dezelfde plaats gelegen zijn. Het is voldoende dat beide zich op hetzelfde kadastraal perceel bevinden.

Voornamelijk omwille van de sociale reden worden aan de nieuwe maatregel strikte voorwaarden opgelegd. De bijkomende voorwaarden zijn niet van toepassing op de handelingen van afbraak en wederopbouw in de 32 stedelijke gebieden, waar de bestaande regel dus blijft gelden. Er zijn echter ook uitbreidingen in de maatregel opgenomen, die voorheen niet tot het toepassingsgebied hoorden. Deze zullen, in tegenstelling tot de voorwaarden, wel van toepassing zijn over het hele Belgische grondgebied, met inbegrip van de 32 stedelijke gebieden.

Er zijn vijf cumulatieve voorwaarden voor de toepassing van het verlaagde BTW tarief, waarvan de laatste drie voorwaarden van administratieve aard zijn.

Ten eerste moet het gaan om handelingen aan een gebouw dat, op het tijdstip van de eerste ingebruikneming of eerste inbezitneming, de enige woning is en hoofdzakelijk als eigen woning wordt gebruikt door de bouwheer, die er ook zijn domicilie moet nemen. Deze voorwaarde moet gedurende een periode van vijf jaar na de eerste ingebruikneming vervuld zijn.

De eigen woning is de woning die de bouwheer ofwel zelf betrekt ofwel, omwille van beroepsredenen, redenen van sociale aard of bouwwerkzaamheden niet daadwerkelijk kan betrekken. Wanneer een woning na heropbouw voor meer dan 50pct gebruikt wordt voor beroepsdoeleinden, dan is de toepassing van het verlaagd BTW tarief uitgesloten. Maar wanneer de woning na heropbouw voor minder dan 50pct gebruikt wordt voor beroepsdoeleinden, dan is het verlaagd BTW tarief van toepassing op het gehele gebouw, met inbegrip van het gedeelte voor beroepsdoeleinden.

Voor de bepaling van de enige woning  wordt geen rekening gehouden met andere woningen waarvan de bouwheer ingevolge een erfenis mede-eigenaar, naakte eigenaar of vruchtgebruiker is. Ook wordt geen rekening gehouden met een andere woning waar hij tijdens de bouwwerkzaamheden zijn domicilie heeft, indien hij uiterlijk op 31 december van het jaar dat volgt op het jaar van de eerste ingebruikneming van de nieuwe woning de andere woning heeft verkocht.

Ten tweede legt de maatregel een maximale totale bewoonbare oppervlakte op van 200m². Voor de berekening van die oppervlakte wordt uitgegaan van het vroegere statistisch formulier, dat nog steeds gebruikt wordt in de andere twee gewesten. Als uitgangspunt geldt dat de bewoonbare oppervlakte wordt berekend door de oppervlakten van alle woonvertrekken samen te tellen, gemeten vanaf en tot de binnenkanten van de opgaande muren. Hierbij worden als woonvertrekken beschouwd: keukens, woonkamers, eetkamers, slaapkamers, bewoonbare zolder- en kelderruimten, bureaus en alle andere voor huisvesting bedoelde ruimtes. De vertrekken die voor een economische activiteit worden gebruikt, worden gelijkgesteld met woonvertrekken. Enkel woonvertrekken met een oppervlakte van minimaal 4m² en een minimumhoogte van 2m worden meegerekend. Gangen en trappenhallen worden niet meegerekend. Gemeenschappelijke verblijfsruimtes van co-housing projecten worden wel meegerekend en gedeeld worden door het aantal wooneenheden. 

De derde voorwaarde is er één van administratieve aard. Om van het verlaagde BTW tarief gebruik te kunnen maken zal de bouwheer een attest moeten bezorgen aan de bevoegde administratie. Hierin zal de bouwheer moeten verklaren dat het gebouw na de werken de enige en hoofdzakelijk eigen woning zal zijn, dat hij er zijn domicilie zal nemen en dat het een bewoonbare oppervlakte zal hebben van niet meer dan 200m². Er zal ook een afschrift van de omgevingsvergunning moeten bezorgd worden, evenals een afschrift van het aannemingscontract.

De vierde voorwaarde bepaalt het uiterlijke tijdstip. De factuurdatum moet ten laatste 31 december zijn na de eerste ingebruikneming of de eerste inbezitneming van de woning. Hiermee wil men voorkomen dat men het tarief nog toepast op afwerkingswerkzaamheden ruim na de ingebruikname van de woning. 

Daarnaast is er nog een vijfde voorwaarde van formele aard, die bepaalt wat er op de facturen vermeld dient te worden. Het zou ons te ver voeren deze hier toe te lichten.

Er zijn enkele belangrijke uitbreidingen ten opzichte van de bestaande regel voor sloop en heropbouw in de 32 centrumsteden. Zoals eerder vermeld zullen deze uitbreidingen ook toegepast kunnen worden in die centrumsteden.

De maatregel is ook van toepassing op gebouwen die voor langdurige verhuur aan een sociaal verhuurkantoor bestemd zijn. De voorwaarden zijn grotendeels dezelfde als voor de enige en eigen woning. Met een langdurige verhuur wordt minimaal 15 jaar bedoeld. 

Tot slot heeft de maatregel ook betrekking op vastgoedpromotoren die investeren in de aankoop van bebouwde percelen met de bedoeling er nieuwe woningen op te richten hetzij in de vorm van huizen, hetzij in de vorm van appartementen. Deze maatregel heeft geen betrekking op de werken die worden uitgevoerd voor die promotoren, maar wel op de daaropvolgende levering van de woning aan de particulier. Het is de bedoeling dat hij die ofwel als enige en hoofdzakelijk als eigen woning betrekt ofwel voor een lange termijn verhuurt aan een sociaal verhuurkantoor. Ook hier zijn de voorwaarden dezelfde als bij de enige en eigen woning, met uitzondering van de administratieve voorwaarden, waar enkele verschillen in zitten. Door deze uitbreiding kunnen ook co-housing projecten en appartementen van het verlaagde BTW-tarief genieten.