Welke documenten lees je het best na en op welke websites neem je bij voorkeur een kijkje voor je een huis of appartement koopt? We lijsten het allemaal even voor je op.
Uiteraard kijk je eerst en vooral de zaken na die de verkoper wettelijk ter beschikking moet stellen. We sommen ze nog snel even op.
Het bodemattest bevat alle belangrijke informatie, waarover de Openbare Vlaamse Afvalstoffenmaatschappij OVAM beschikt. Een blanco bodemattest geeft aan dat OVAM geen weet heeft van enige bodemverontreiniging.
Als de woning wordt verwarmd met stookolie, is er een keuringsattest van de stookolietank.
Het stedenbouwkundig uittreksel vermeldt de meest recente stedenbouwkundige bestemming van het pand in kwestie, gebaseerd op het plannenregister van de gemeente. Verder vind je er volgende informatie in terug. Is voor het gebouw een bouwvergunning uitgereikt? Is het belast met een bouwovertreding? Rust er een voorkooprecht op? Is er een verkavelingsvergunning van toepassing? Goed om te weten: het stedenbouwkundig uittreksel dat de verkoper (in feite diens notaris) jou moet voorleggen, mag niet ouder zijn dan een jaar.
Je krijgt ook informatie over de erfgoedwaarde. Zo weet je of het gebouw in kwestie beschermd is of is opgenomen in een vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed. Bescherming of opname in een vastgestelde inventaris maken dat je eventueel afwijkingen kunt vragen van de EPB-reglementering, of gemakkelijker een bestemmingswijziging kunt krijgen voor een zonevreemd gebouw. Een boerderij kan dan bijvoorbeeld vlotter een niet-agrarische bestemming krijgen.
Het postinterventiedossier bundelt de technische gegevens over het gebouw: structuur, opbouw, gebruikte materialen, installaties. Handige informatie als je achteraf wijzigingen aan of werken in het gebouw wil (laten) uitvoeren. Het dossier is verplicht voor gebouwen, waarvan de bouwstart dateert van na 1 mei 2001 of waaraan een aannemer sinds die datum werken heeft uitgevoerd. Als er geen postinterventiedossier is, kan je altijd trachten de originele plannen te bemachtigen via de bevoegde gemeente. Daarnaast kan je bij de dienst Ruimtelijke Ordening van de gemeente ook eens nagaan wat de plannen zijn met de buurt in de toekomst en wat de bouwvoorschriften zijn.
Zeker niet te verwaarlozen is de informatie over de overstromingsgevoeligheid, want wateroverlast zal de komende jaren ongetwijfeld een vast thema blijven.
Het keuringsverslag van de elektrische installatie, vereist voor woningen gebouwd voor 14 oktober 1981 waar sindsdien de installatie niet is verzwaard, vertelt je of er aanpassingen aan de elektrische installatie nodig zijn. Zo ja, dan moet je die uitvoeren en in principe maximaal 18 maanden na het verlijden van de aankoopakte een nieuwe keuring aanvragen.
Last but not least is er het EPC-attest (energieprestatiecertificaat) dat je een indicatie van de energetische kwaliteit en een (weliswaar erg beperkt) advies over kosteneffectieve ingrepen geeft.
Appartementen: een verhaal apart
Als je een appartement koopt, kijk je het best nog een aantal zaken na. In de statuten, bestaande uit de basisakte en het reglement van mede-eigendom, vind je onder andere welke delen eigen en welke gemeenschappelijk zijn, hoe de kosten worden verdeeld tussen de mede-eigenaars en of er beperkingen zijn voor het gebruik (er is bijvoorbeeld geen kantoor of praktijk toegelaten).
Ga ook na of het reglement van inwendige orde geen verplichtingen of beperkingen oplegt waar je je niet kunt mee verzoenen.
In de meest recente verslagen van de algemene vergadering van mede-eigenaars kan je nagaan of er werken aan de gemeenschappelijke delen zijn beslist. Als die pas na de koopovereenkomst worden uitgevoerd, zal je toch mee moeten delen in de kosten. Soms kan je hierin ook meer opsteken over interne conflicten, uitgestelde werken en andere interessante informatie.
De syndicus moet je de jaarlijkse afrekening van de maandelijkse kosten van de afgelopen twee jaar bezorgen. Daarmee heb je een realistische kijk op de echte kosten. Hij moet je ook informeren over eventuele gerechtelijke procedures. Kijk of er een reservefonds is opgebouwd voor toekomstige werken en wat daarin zit. Dat fonds is verbonden aan het appartement en niet aan de eigenaar, tenzij je met de verkoper andere afspraken maakt.
Niet te missen websites
Voor algemene objectieve informatie over de aankoop van vastgoed kan je terecht op de websites van de Vlaamse overheid (kijk onder ‘bouwen, wonen en energie) en van de notarissen. Met vragen ben je welkom op www.vlaamseinfolijn.be (zie: ‘contacteer ons’). Financiële weetjes zijn verzameld op www.wikifin.be dat ook een kostensimulator ter beschikking stelt. Als je beschikt over het kadastraal inkomen van de woning, kan je op http://belastingen.vlaanderen.be nakijken hoeveel onroerende voorheffing je moet betalen. Voor de financiering kan je jouw huisbankier contacteren, maar in eerste instantie kan je ook een kijkje nemen bij Immotheker.
Wil je vraagprijzen van vastgoed vergelijken? Op de website van Trends (zie ‘economie’ en ‘immo’) vind je gemiddelde verkoopprijzen per gemeente. Realo biedt prijsvergelijkingen op wijkniveau (die je wel kritisch moet bekijken, onder andere op hun actualiteitsgehalte) en is uitgerust met een buurtradar die een beperkte socio-economische doorlichting maakt. Uiteraard kan je ook zelf prijzen vergelijken via de gebruikelijke immowebsites.
Ook als er geen overstromingsgevoeligheid is, kan je altijd eens surfen naar www.geopunt.be waar je de overstromingsrisico’s in de nabije omgeving kunt nagaan. Wil je slopen en herbouwen? Misschien kan dat tegen het verlaagde btw-tarief van 6%. De lijst van steden en gemeenten waar dat tarief van toepassing is, vind je op http://financien.belgium.be (kijk onder ‘particulier’, ‘bouwen’, ‘afbraak en wederopbouw’).
Tot slot: je kan altijd zelf aan onderzoeksjournalistiek doen en het adres van je mogelijke koopwoning in Google ingeven. Probeer het eens met alleen de straat en ook met de straat en het huisnummer. Bekijk niet alleen de eerste vijf resultaten, maar ook die op de volgende pagina’s. Misschien is de moeite verspild en levert het allemaal niets speciaals op. Maar misschien ontdek je dat er vlakbij een nieuwe verkaveling komt die volgens een buurtcomité op termijn wateroverlast kan veroorzaken. Of ligt het aantal inbraken spectaculair hoog. Of loopt er een burenactie tegen een professionele kweker van luidruchtige ara’s. Of wie weet word je de buur M/V van een bekende Vlaming of van iemand die geregeld BV’s op bezoek krijgt.
30 JANUARI 2017
